一、土地增值税常识
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）取得收入的行为征税。
二、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
三、征税范围
土地增值税的征税范围是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入。
四、税率
土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%未超过100%的部分，税率为40%；超过100%未超过200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。
五、计税依据和税额计算
土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。扣除项目金额包括以下几部分：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本；
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（按规定比例除外）；
（4）旧房及建筑物的评估价格；
（5）与转让房地产有关的税金；
（6）对从事房地产开发的纳税人可按取得地价款和房地产开发成本计算的金额之和加计20%扣除。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，
具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%。
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%。
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
六、如何缴纳土地增值税？
房地产开发企业出售其开发的商品房，从项目竣工结算开始，应于季度后10日内，对已出售部分按成本实际发生数计算申报缴纳土地增值税；项目房地产全部销售后，于季度后10日内作项目纳税申报，办理土地增值税结算手续，多退少补；房地产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签订后的7日内办理纳税申报，在办理产权转移前缴纳土地增值税。
七、土地增值税的征收管理
土地增值税由地方税务机关征收。
房地产开发企业取得房地产开发项目后30日内，应到税务登记分局进行项目登记，由机构所在地的地方税务机关管辖；对非房地产企业，由不动产所在地的地方税务机关管辖或地方税务机关委托代征单位代征。
八、实务举例
例一：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取得土地使用权，支付金额为1000万元，拆迁安置费为80万元，建筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发公司3年后将该项目出售，取得转让收入共计3150万元，计算应纳土地增值税税额。土地增值税的计税依据为土地增值额。即纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额。本例中所列各项支出均属可扣除项目。
一.转让房地产收入3150（万元）
二.扣除项目金额：
1、土地使用权支付金额：1000（万元）
2、开发土地成本：80+500+8=588（万元）
3、开发费用：80+[（1000+588）×5%]=159.4万元）
4、有关税金：173.25（万元）
①营业税：3150×5%=157.5（万元）
②城建税：157.5×7%=11.025（万元）
③教育费附加：157.5×3%=4.725（万元）
5、房产开发企业加计扣除：（1000+588）×20%=317.6（万元）
扣除金额合计：1000+588+159.4+173.25+317.6=2238.25（万元）
三、增值额：3150-2238.25=911.75（万元）
四、增值率：911.75-2238.25×100%=40.73%
五、根据税率界定，增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%。
应纳税金：911.75×30%=273.525（万元）
例二、某企业转让七十年代建造的厂房一栋，账面记载的固定资产原值为200万元，转让价格为500万元，经评估，厂房的重置价值为480万元，现五成新，补交地价款50万元，计算应纳土地增值税。
1.转让收入：500（万元）
2.扣除项目金额（1）补交地价款：50（万元） （2）评估价格：480×50%=240（万元） （3）有关税金：27.5（万元） 营业税：500×5%=25（万元） 城建税：25×7%=1.75（万元） 教育费附加：25×3%=0.75（万元） 扣除金额合计：50+240+27.5=317.5（万元）
3.增值额：500-317.5=182.5（万元）
4.增值率：182.5-317.5×100%=57.5% 5.根据税率界定增值超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%。 应纳税额：182.5×40%-317.5×5%=57.125（万元）